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“契税上涨,抓紧买房!”中介曲解勿轻信,房地产调控要靠“它”

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2020年8月11日,第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过了《中华人民共和国契税法》,自2021年9月1日起施行。此消息一出,朋友圈的房地产中介闻风而动,纷纷怒刷一波广告,并配文“《契税法》通过,明年9月1日实施,税率上涨,要买房的今年抓紧!”而实际上,契税由暂行条例上升为法律,其法定税率并未改变,仍然是3%-5%的浮动税率。房地产中介所称“契税税率上涨”,其实是对税法的曲解,是营造的“销售噱头”,应当予以澄清,以正视听。

 

一、税制平移:契税税率及税收减免的“变”与“不变”

①见《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)2、国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地房屋权属用于教学、科研的,免征契税。

②见《财政部、国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知》(财税〔2000〕130号)对各类公有制单位为解决职工住房而采取集资建房方式建成的普通住房或由单位购买的普通商品住房,经当地县以上人民政府房改部门批准、按照国家房改政策出售给本单位职工的,如属职工首次购买住房,均比照《中华人民共和国契税暂行条例》第六条和二款“城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征”的规定,免征契税。

③见《财政部、国家税务总局关于认真落实抗震救灾及灾后重建税收政策问题的通知》(财税[2008]62号)四、契税  因地震灾害灭失住房而重新购买住房的,准予减征或者免征契税,具体的减免办法由受灾地区省级人民政府制定。

④见文末。

⑤学校部分见《财政部、国家税务总局关于社会力量办学契税政策问题的通知》(财税〔2001〕156号)。

⑥见《财政部关于印发<中华人民共和国契税暂行条例细则>的通知》(财法字[1997]52号)下列项目减征、免征契税:(二)纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权,用于农、林、牧、渔业生产的,免征契税。

⑦见《财政部、国家税务总局关于夫妻之间房屋土地权属变更有关契税政策的通知》(财税〔2014〕4号)在婚姻关系存续期间,房屋、土地权属原归夫妻一方所有,变更为夫妻双方共有或另一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,变更为其中一方所有的,或者房屋、土地权属原归夫妻双方共有,双方约定、变更共有份额的,免征契税。

⑧见《国家税务总局关于继承土地、房屋权属有关契税问题的批复》(国税函[2004]1036号)一、对于《中华人民共和国继承法》规定的法定继承人(包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母)继承土地、房屋权属,不征契税。

⑨见《财政部关于印发<中华人民共和国契税暂行条例细则>的通知》(财法字[1997]52号)下列项目减征、免征契税:(三)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定的规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的,经外交部确认,可以免征契税。

从该表可知:

1、契税税率没有变化,依然为3%-5%浮动税率。但是具体执行税率确定的程序有所变化。《契税暂行条例》授权省、自治区、直辖市人民政府确定,并报财政部和国家税务总局备案。而《契税法》为落实税收法定原则的要求,限缩地方政府的权限,改为由省、自治区、直辖市人民政府根据不同主体、不同地区、不同类型的住房的权属转移提出差别税率,报同级人民代表大会常务委员会决定,并报全国人民代表大会常务委员会和国务院备案。

2、契税减免税收优惠政策的制定程序有所改变。《契税法》将《契税暂行条例》规定的财政部制定上升为由国务院制定并报全国人民代表大会常务委员会备案。但是从《契税法》减免税规定的渊源而言,契税立法采取了税制平移,现行有效的税收优惠政策部分明确为法律,而其余部分有望经国务院批准、全国人民代表大会常务委员会备案后继续执行,实际减免税的内容只增不减。

综上所述,现行财政部、国家税务总局对个人购买家庭唯一住房,减按1%、1.5%的税率征收契税;对个人购买家庭第二套改善性住房,减按1%、2%的税率征收契税的重要政策,在2021年9月1日《契税法》施行前必将通过国务院予以延长,有购房需求者不必为契税立法而惊扰,房地产中介因曲解税法而制造的不当言论应予澄清。

 

二、房地产重点领域调控仍需“房地产税”

自习近平主席在十九大报告中提出坚持“房住不炒”定位,促进房地产市场平稳健康发展的重要指示后,房地产税立法被全国人大提上日程。可见,契税事实上并不能成为左右购房行为的关键要素,客观上也不能实现调控的效果。而房地产税作为一种直接税、一种财产税,直接影响到购房成本,能够对购房行为起到一定的指引作用,被给予厚望。

但是,房地产税立法与开征面临巨大的考验。无论是税收要素的设计,减免税的项目与标准,还是授权地方制定执行标准的方式、方法,均与其他税种立法与改革有所区别,使得立法者慎之再慎。

2020年是全面落实税收法定立法计划的收官之年,2020年5月18日,中共中央、国务院发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》指出:“稳妥推进房地产税立法。健全地方税体系,调整完善地方税税制,培育壮大地方税税源,稳步扩大地方税管理权。”目前,房地产税法还在草案条文撰稿阶段,并且有望在十三届全国人大任期内(2022年)由常委会会议审议出台。

综上,未来几年内将开征的房地产税才是调控房地产市场的“主力军”,而契税本身不会作为影响房产定价的因素,更不可能起到调节购房行为的作用。因此,有购房计划者切勿听信中介曲解税法,更应当自主作出判断。

附:现行契税减免税收政策规定

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